Praxisfälle · Fall 05 · Immobilien & Zukunftsbild
Der Projektentwickler mit 0 % Vorvermietung
11 Mio € · 14 Mitarbeiter · Nachhaltige Gewerbeimmobilie
Robert R. entwickelt seit 18 Jahren Gewerbeimmobilien. Aktuelles Projekt: eine nachhaltige Büro- und Mixed-Use-Immobilie, 11 Mio € Investitionsvolumen, DGNB-Gold-Vorzertifikat. EK-Lücke 550 T€, Vorvermietung bei null. Die Bank wollte 50 % Vorvermietung sehen.
Ausgangslage
Ein gutes Projekt — auf zwei Ebenen blockiert.
Das Projekt war qualitativ vorbildlich: DGNB Gold, BREEAM-Komponenten, KfW-Effizienzgebäude 40, ESG-konform mit ESRS-Berichts-Template. Die Bank verlangte trotzdem 50 % Vorvermietung — und die EK-Lücke von 550 T€ war nicht aus eigener Substanz schließbar.
Engpass
Robert R. verkaufte Quadratmeter. Er hätte ein Zukunftsbild verkaufen sollen.
Vermietungs-Pitches mit Mietpreisen und Grundrissen funktionierten nicht. Was fehlte: ein Zukunftsbild-Deck, das die konkreten Vorteile für Mieter (ESG-Kompatibilität, niedrige Betriebskosten, Reporting-Erleichterung) und für den Co-Investor (stabiles Cashflow-Profil, dokumentierte ESG-Story) klar machte.
„Ich hatte die beste Immobilie der Stadt. Aber das beste Pitch-Deck der Stadt hatten andere.“
Re-Design
Zukunftsbild-Deck und parallele Mobilisierung.
Wir bauten ein Zukunftsbild-Deck (18 Seiten) statt einer 90-Seiten-Vermietungstabelle. Inhalte: Reporting-Vorteile für CSRD-pflichtige Mieter, ESG-Score-Wirkung, prognostizierte Betriebskosten-Ersparnis 28 %, Stakeholder-Value für Family-Offices.
Parallel: gezielte Ansprache eines süddeutschen Family Office mit ESG-Mandat. Vorvermietungs-Sprint mit drei lokalen Maklern über 8 Wochen.
Baustein-Architektur
Fünf Bausteine über zwei Ebenen.
| Baustein | Betrag | Funktion |
|---|---|---|
| Eigenkapital (Bestand) | 2.200.000 € | aus Projektgesellschaft und Holding |
| Family-Office Co-Investor | 1.500.000 € | ESG-Mandat, partiarisches Darlehen |
| KfW Green Loan / Klimaschutzoffensive | 3.000.000 € | DGNB Gold zinsbegünstigt |
| Hausbank-Projektfinanzierung | 3.500.000 € | Bürgschaft 60 %, ESG-Reporting-Auflage |
| Landesförderung (Energieeffizienz) | 800.000 € | Zuschuss + Förderkredit |
| Gesamtvolumen | 11.000.000 € |
Ergebnis
Vorvermietung explodiert, Finanzierung steht.
Innerhalb von 8 Wochen stieg die Vorvermietung auf 45 % — bei Closing bei 68 %. Die Bank kam von ‚nicht finanzierbar‘ zu ‚gerne Konsortialführer‘. Der Family-Office-Co-Investor unterzeichnete sechs Wochen nach Erstkontakt.
Methode dahinter
Diagnose · Re-Design · Baustein-Architektur · Umsetzung.
Jeder unserer Fälle folgt derselben Logik: erst den wahren Engpass benennen, dann die Story und die Struktur neu aufstellen, dann den richtigen Kapitalstapel komponieren — und am Ende das Mandat bis zur Auszahlung koordinieren. Der Strategie-Workshop ist der Eingang.